SITUACIÓN ARRENDAMIENTOS

ESQUEMA SITUACIÓN ARRENDAMIENTOS

RD 11/2020 entrada en vigor 2 de abril 2020

RD 15/2020 entrada en vigor 22 de abril 2020

 

I.- VIVIENDA HABITUAL. RD 11/2020.

 

I.1.- EMPRESAS O GRANDES TENEDORES DE VIVIENDAS

Son titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros o titulares de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

En arrendatario podrá pedir al arrendador una moratoria en el pago de la renta, y el arrendador podrá escoger, en el plazo de 7 días, entre las siguientes alternativas:

  1. a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, más de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos TRES años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

I.2. ARRENDADOR PEQUEÑO TENEDOR DE VIVIENDAS

El arrendatario podrá exigir el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, del 2 de abril al 1 de mayo de 2020, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

El arrendador deberá comunicar expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión.

Si el arrendador no acepta las medidas ofrecidas, el arrendatario podrá solicitar un microcrédito sin intereses de hasta seis meses de renta, con aval del Gobierno, que podrá devolverse en seis años, ampliables a diez.

Las condiciones de vulnerabilidad que debe cumplir el arrendatario son las fijadas en el artículo 5 del RDL 11/2020.

 

I.3 REQUISITOS EN AMBOS CASOS:

  • Plazo petición: desde el 2 de abril y hasta el 1 de mayo de 2020.
  • El arrendatario debe estar en situación de vulnerabilidad (art.5):

El inquilino deberá cumplir alguno de los siguientes requisitos: a) no disponer de trabajo. b) Sufrir un ERTE. c) Haber reducido su jornada laboral por tener que cuidar a alguien. d) Los trabajadores autónomos cuyos ingresos se han reducido durante la crisis sanitaria.

Además se exigen dos requisitos económicos: a)  Cumplir el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), fijado en 537,84 euros al mes. b)  Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

  • La documentación que deberá presentar para acreditar la situación de vulnerabilidad social y económica y poder solicitar las medidas reguladas en el artículo 6 del RDL 1/2020 es la siguiente:
  1. a) En caso de situación legal de desempleo: un certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, donde figure la cantidad mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  2. b) En el caso del cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: mediante un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma.
  3. c) Libro de familia.
  4. d) El certificado de empadronamiento histórico.
  5. e) Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para llevar a cabo una actividad laboral en caso de que fuera necesario.
  6. f) La titularidad de los bienes con una nota simple del servicio de índice del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  7. g) Una declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.

 

 

I.4.- PRORROGA EXTRAORDINARIA

Los contratos de alquiler que venzan desde el 2 de abril y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 se prorrogaran obligatoriamente por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento. Debe comunicarse al arrendador la voluntad de acogerse a esta medida aunque no es necesario esperar la aceptación del arrendador para su aplicación

 

 

II.- USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA. LOCALES DE NEGOCIO.

RDL 15/2020 de 21 de abril

 

II.1- EMPRESAS O GRANDES TENEDORES DE VIVIENDAS

Son titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros o titulares de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

En arrendatario (persona física o jurídica) podrá pedir al arrendador, en el plazo de un mes (hasta 22 mayo), una moratoria en el pago de la renta, y el arrendador aceptarla.

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, más de cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización no devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de DOS años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

 

 

II.2 ARRENDADOR PEQUEÑO TENEDOR DE LOCALES

El arrendatario podrá pedir al arrendador, en el plazo de un mes (hasta 22 de mayo de 2020) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes, pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a aceptarlo.

No obstante, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

 

 

II.3 REQUISITOS DEL ARRENDATARIO EN AMBOS CASOS

  1. Contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
  2. a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara elestado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  3. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  4. c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

  1. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
  2. a) Que no se superen los siguientes límites (artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital):

las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

a.1) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

a.2) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

a.3) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

 

  1. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  2. c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

Acreditación de los requisitos.

El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

  1. a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  2. b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

 

 

ESQUEMAS

 

VIVIENDA HABITUAL RDL 11/2020

 

I.1 GRANDES TENEDORES

Arrendatario puede pedir moratoria hasta 1 mayo

Arrendador en 7 dias puede:   a.- reducción 50% reta máximo de 4 meses

b.- moratoria máximo 4 meses. Se pagan prorrateadas en TRES años

I.2 PEQUEÑOS TENEDORES

Arrendatario puede pedir aplazamiento temporal pago renta

Arrendador plazo de 7 días para comunicar si acepta. Si no acepta, el arrendador podrá pedir un crédito ICO.

I.3 REQUISITOS

Arrendatario en situación de vulnerabilidad

No exceder 3 veces Indicador Publico de Renta fijado en 537,84€

La renta y suministros sea superior al 35% de los ingresos netos unidad familiar.

 

USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA. RDL 15/2020

I.1 GRANDES TENEDORES

Arrendatario puede pedir al arrendador, en el plazo de un mes (hasta 22 mayo) moratoria.

Arrendador debe aceptarla. Moratoria máximo 4 meses. Se pagan prorrateadas en DOS años

I.2 PEQUEÑOS TENEDORES

Arrendatario puede pedir, en el plazo de un mes (hasta 22 de mayo) aplazamiento temporal pago renta, pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a aceptarlo.

Pueden disponer que la fianza se destine al pago de la renta, y un máximo de 1 año para reponerla.

I.3 REQUISITOS

Autonomo: a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

  1. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
  2. c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

PYMEs: a.1) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros. a.2) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros. a.3) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

  1. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
  2. c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

 

 

Rafael Ramos Maestre

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